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“未對悉尼和墨爾本的房地產市場產生特別影響。”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向《證券日報》記者透露，若澳大利亞頒布針對外國人購買新房的“限購令”，外國投資者將轉移投資陣地，屆時受損的將是當地市場。

對此，紀言迅向《證券日報》記者直言，若真實施對海外人士購房的“限購令”，中國開發商在澳的地產投資一定會受到影響，但澳實施這一政策的可能性非常小。

值得注意的是，有機構透露，中國房企出海投資的住宅項目大多數是銷售給中國客戶的，這種客戶定位較為單一的經營模式，一旦受到政府相關政策限制，無疑將增加中國開發商海外投資的風險。鑒于此，中海房企出海砸錢投資除了要做好“功課”外，也要注意客戶定位布局的多元化問題。

限制違規買二手房而非新房

近日，有媒體報道稱，澳大利亞總理托尼·阿博特2日表明，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購置房產，確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房。而據當地媒體報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。

有業內人士稱，這背后的信號是，中國內地人炒高了中國香港的房價，同理，中國人也正哄抬澳大利亞悉尼和墨爾本的住宅房價。

對此，紀言迅向本報記者表示，“目前還沒有聽到澳大利亞執行限制外國人購買新房的政策，估計其頒布‘限購令’的概率將非常低”。紀言迅認為，與中國香港和新加坡房地產市場供應量小不同，澳大利亞的悉尼和墨爾本雖然是門戶城市，但可供開發的土地儲備量較大，房地產市場供應量高，而且軌道交通極為方便，所以市中心房價高，郊區則不一定高，因此是不容易炒高房價的。

而《證券日報》記者經過多番調查后也獲悉，澳大利亞聯邦政府針對的是違法購買二手住宅的人士，而非合法買房人士，更不是限制外國人購買新房。

根據FIRB（外國投資審批委員會）的明確法律條款顯示，海外人士買“二手房”時必須滿足三個條件：購房人須持有可連續停留澳洲12個月以上的有效簽證；購房人僅可以購買一套二手房；所購房產必須是自住房，不可以作為投資房。

簡言之，對于外國人購買新房、公寓樓等是沒有限制的，實際上，澳政府是鼓勵海外人士購買新房的。

“政府有意執行現有的法律，希望加大處罰力度和為外國投資審查委員會提供更多人力物力以加強監督管理。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明向《證券日報》記者透露，這主要是針對違規買二手房的海外投資者，另外想把外國投資者限制在只能購買新房上。

而對于新房市場，澳大利亞確實也有一定的政策信號釋放，即提出了“向外國人征收購房申請費，并將此款用于調查外國人買房行為。如果對每個外國購房者征收1500澳元的申請費，這將在四年內籌集到1.6億澳元”。當然，該建議僅是停留在建議階段，還未實施。

對此，某國內在澳有地產項目的開發商表示，澳大利亞政府是想從海外投資者處創收，但即使真的加收申請費，與房地產增值創收比起來依然是杯水車薪。

房企出海風險高

事實上，《證券日報》記者調查獲悉，在過去的2014年，悉尼和墨爾本的房價確實經歷了一輪上漲，部分區域的房價可能要提升15%左右，這是正常的市場波動，可能受需求旺盛和低利率政策影響，并不是外國投資者哄抬房價的結果。

“微調性政策是可能落地執行的。”紀言迅認為，澳大利亞的外來投資非常活躍，一旦出臺“一刀切式”的限制性政策，將導致投資量大跌，開發商將紛紛向其他海外市場轉移，最終受損的是本地市場。以中國香港為例，出臺了“限購令”，中國香港的投資量大跌，但房價依然在漲，這最終可能導致的是全球資本逃離這個市場，寫字樓難以招租，投資市場癱瘓。澳大利亞將不會愿意看到這個結果。

值得一提的是，外國投資者在澳大利亞的房地產市場確實占有一席之地。據澳大利亞國民銀行統計，在澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約六分之一由外國投資者購買。據澳大利亞聯合新聞社報道，2014年澳大利亞非住宅類房地產交易中，大約三分之一由外國投資者購買。

另外，據熟悉澳大利亞房地產市場的萊坊機構向《證券日報》提供的一組數據顯示，中國投資者在澳大利亞的房產投資總額增長強勁，2014年按年增長超過60%。

事實上，近年來除了綠地、萬達[微博]等大型開發商進駐且加碼投資澳大利亞房地產項目外，中國的一些中小開發商在澳大利亞開發的地產項目也小有規模，其具體業態包括住宅、酒店、寫字樓甚至綜合體項目。

對此，紀言迅向《證券日報》記者直言，若真實施對海外人士購房的“限購令”，中國開發商在澳的地產投資一定會受到影響。

從另一個角度來看，中國房企出海已經交了不少學費，包括國外項目被停工，多番周轉之后才復工的先例，這將改變中國房企過去拿錢就投資的局面，將激勵中國房企做更多“功課”去壓低風險。

不過，國內市場越發困難，出海又是一條節省資金成本，融資難度低，利潤相對較高的市場蛋糕，這對國內房企的吸引力非常大。

那么，中國房企出海砸錢之際，實際上要避免炒高房價，以免投資客難以脫手，項目后續入市房源難以銷售。最重要的是，出海房企要做面向多元化客戶的產品，單一地靠給大量中國人蓋房的經營模式風險很高，一旦受當地政策等各種因素影響，可能導致項目滯銷，進而砸在手里。