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過去幾年，澳大利亞的房地產吸引了無數海外人士，尤其是受到來自中國的投資者們的追捧。然而，許多中國買家們在購房時只看到了澳大利亞房產永久產權，價格相對便宜等優勢，但卻對購房過程中至關重要的步驟“房貸申請”的流程知之甚少。

過去12-24個月內，澳大利亞的四大主要銀行相繼停止了給海外買家進行貸款的業務，政府也提高了印花稅等購房額外支出的門檻。這讓許多已經在澳大利亞付了10%首付但卻還未成交房產的海外買家陷入了巨大的被動之中。許多人不禁發出了這樣的感嘆：我到底該拿什么來拯救你，我的澳洲房產？

如果您也是處于這種狀態下的中國投資者，那么您最好在房屋即將成交之前，仔細選擇您的貸款提供方，確保您可以及時獲得貸款批準并順利交房。

那么問題來了，作為一名海外投資者，您是否知道在選擇房貸產品時，應該注意的關鍵點有哪些呢？以下我們就為您梳理了您在選擇房貸產品時所需要考慮的幾大關鍵要素

如何選擇澳洲房貸借款平臺？

誰是你的借款平臺？

海外買家在選擇貸款渠道時，首先要問的就有以下一些關鍵問題：這個借款平臺是誰？它的資金從何而來？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房貸業務的歷史？

目前在市場上專門給海外投資者提供房貸產品的平臺并不少，但其中不免魚龍混雜，有一些資金實力并不雄厚的小平臺。作為購房者來說，你最不想遇到的情況一定是自己的房產快要成交時，卻發現你的借款平臺的資金不足。

他們的客戶服務水平如何？

與許多人想象的不同，作為購房者的你，與借款平臺之間的溝通遠不止限于交房的那段時間。不論是利率發生變化，還是你自己的個人情況發生變化，出現偶爾不能及時還款等情況時，你都需要和借款平臺之間進行不斷的密切溝通。所以，你們之間的契約關系是長期的，你最好得知道他們的客戶服務水準如何。

那么怎樣的客戶服務水平才可以算是優質呢？參考的標準至少有以下這些：他們的員工可以向你清楚的解釋產品細節；客服人員可以用普通話與你溝通；對你提出的任何問題，都能在第一時間快速反應；你至少需要能通過不止一種方式找到他們，哪怕是偶爾需要和他們協商付款方式，也都會遇到賓至如歸的客戶體驗。

房貸申請的速度能有多快？

在澳大利亞，開發商通常只在交房前兩周才通知買家的代理律師房產即將成交。所以，從貸款申請者的角度來說，你最好確保你的借款平臺能有一套高效運轉的系統，方便快速地審批你的房貸申請。最好的借款方應該在一周內對你的申請給予正式的批復。

有一些借款方的內部審核效率非常低，它們通常也沒有本地的員工為客戶服務。如此一來，花上三周甚至更長的時間才能審核你的貸款，就不是什么意外的事了。在這樣的前提下，投資者將會面臨損失10%首付款的風險，因此，尋找一個高效可靠的借款平臺至關重要。

如果你是自雇人士呢？

目前市場上針對海外投資者的貸款產品中，大部分只面向在中國擁有穩定工資收入的打工族購房者，而許多資金實力并不差，但卻屬于小生意主，或者企業股東類型的申請人則往往在申請澳洲房貸時屢屢遭拒。

所以，海外身份的自雇人士在申請澳洲房貸產品時，請務必咨詢一下你的借款平臺是否可以接受像您這樣類別的申請者，千萬不要在一個不了解中國收入體系和收入申報系統的借款平臺身上浪費太多時間。

申請的門檻有多高？

對于中國投資者來說，許多借款平臺在提供澳洲房貸產品的同時，也給貸款申請者設置了不小的麻煩。

比如，有些機構要求申請者必須存入大量資金到指定銀行的賬號長達六個月之久，并且成為該機構的VIP客戶，然后才能獲得貸款資格。另一些則收取高達8-10%的利率，但同時只給予投資者40-50%的貸款比例。更不用說，還有許多隱形費用，如估價費，申請費等在悄悄地等待著你。這些成本全部加起來對于房貸申請者來說，則是一筆相當大的開支。

除了利率，你還應該關注哪些？

說起房貸申請選擇，絕大部分人的第一反應一定是“選個利率最低的”，而實際情況遠遠沒有你想像的這么簡單。在澳洲申請房貸，除了利率之外還有許多你要考慮的方面，這些都會對你選擇借款平臺起到決定性的作用。

我的房貸有對沖賬戶嗎？

對于還貸者來說，對沖賬戶（Offset Account）的設立將為你省去大量的利息開支。簡單來說，對沖賬戶就是用來對沖貸款金額的賬戶，投資者只需要支付貸款余額與對沖賬戶內資金差額的利息。

我們以一個擁有50%對沖功能的對沖賬戶來看，如果你有50萬的房貸余額，并且你在該對沖賬戶中存入60,000澳元，那么由于6萬元存款中的50%可以被用來抵充利息，你只需要支付以47萬為基數的房貸利息即可。在一個25年的貸款產品中，這樣的對沖功能總共可以為你節省大約10萬澳元的利息支出。

我的房貸可以轉貸嗎？

顧名思義，轉貸功能的意思就是用一個新的貸款來代替目前的現有貸款。通常轉貸可以幫助投資者將房產中的權益（equity）取出來，用于下一筆投資，這將大大加速投資者擴張房產投資組合的速度。

目前市場上可以讓海外投資者進行轉貸的產品并不多，所以你要記得，一定要問一下你考慮的房貸產品是否有轉貸的功能。

可以申請只付利息的貸款嗎？

只付利息（Interest Only）的還款方式對于澳大利亞本地的購房者來說，是再平常不過的還款方式了。在澳洲，通常投資者可以在還款期前五年只還利息。

以一個20萬澳元的房貸為例，當利息為6.5%時，如果選擇本息同還，那每月的還款額為1,254澳元，而如果選擇只還利，那每月還款額只有1,083澳元，兩者之差可以為你省下大約170澳元的開支。

雖然只還利息的方式可以在短期內改善你的現金流，但從長期來說，投資者要注意由于本金沒有還，未來可能你會支付的總利息將會增加不少。